집값 Up or Down? 주택시장 모멘텀 점검 (하나금융경영연구소)

 안녕하세요, 오늘은 7/14 나온 하나금융경연연구소의 보고서를 정리 및 공부하고 생각 하는 시간을 갖도록 하겠습니다. 이번에 하나금융경영연구소에서 "집값 Up or Down? 주택시장 모멘텀 점검" 이라는 주제를 가지고 왔습니다. 현재 부동산 시장이 상승장인지 하락장인지, 상승이라면 상승 모멘텀, 하락이라면 하락 모멘텀은 무엇인지에 대해서 분석한 글 입니다. 이 글을 통해서 현재 부동산 시장의 상황을 파악 할 수 있고, 앞으로는 방향도 예측 해 볼 수 있을 것 입니다. 내용을 하나씩 살펴 보도록 하겠습니다.

 

*본 포스팅은 하나금융경연연구소의 보고서 제 24호를 읽으며 정리 및 생각을 덧붙인 포스팅 입니다.

 

침체 국면을 통과 중인 주택 시장

 주택 시장은 22년 하반기 부터 금리 상승, 부채 부담 확대 등으로 인해서 한창 진행되던 상승기가 끝나고 하락장이 시작이 되었습니다. 그러다가 올해 초 부터는 정부에서 규제 완화, 각종 정책 지원을 통해서 침체 국면이 다소 해소가 되고 있습니다. 특히 올 초에 나온 특례보금자리론은 23' 5월 현재 유효 신청금액이 24.9조원 이며, 54%가 신규 주택 구입목적으로 사용되었다고 합니다.

 서울 및 경기 일부 지역은 실거래가가 상승 전환 하였으나 이것이 정책에 의한 일시적 현상인지 완전한 전환인지는 아직 의견이 엇갈리고 있습니다. 그래서 본 보고서에서는 현재 하락장이 둔화된 모멘텀을 점검해서 향후 향방을 전망하려 합니다.

 

 

상승 모멘텀 1. 매수심리 개선 및 저점인식 확산

 작년 말 갑작스러운 금리 인상으로 인해서 부채 부담이 높아지면서 주택 가격 및 매수 심리가 얼어붙게 되었습니다. 또한 레고랜드 사태 이후 부동산PF 불안도 겹치면서 부동산 시장의 침체기가 시작 되었습니다. 다행히 정부에서 발빠르게 나서서 사태를 수습하고 정책을 통해서 얼어붙은 심리를 풀어주고 있습니다. 그래서 어느덧 하락 하던 집값이 한창 상승하기 전인 2년전 가격 수준까지 오면서 사람들 사이에 현재가 저점이라는 인식이 많아지고 매수세가 다시 시작되었습니다. 그래서 올 초가 지나면서 매수 심리가 다시 높아지고 있습니다.

 

상승 모멘텀 2. 투자수요 회복 조짐

 선호도가 높은 아파트 단지들의 경우에는 하락장이 끝나게 되면 가장 먼저 상승이 됩니다. 선호도가 높은 단지부터 상승장을 리드하게 되고 그런 모습이 나타나고 있습니다. KB선도아파트 변동률을 보면 23' 3월 -0.45% 였던 수치가 5월 부터는 상승세로 전환이 되었음을 확인 할 수 있습니다.

 또한 재건축 규제 완화로 재건축 아파트 매입 수요 증가, 자재비 상승으로 분양가가 올라가면서 분양권 실거래도 증가 하였습니다. 그리고 매전갭(매매가격, 전세가격 간 차액)이 줄어들 경우 투자 수요가 증가하게 됩니다.

 

 

하락 모멘텀 1. 역전세난 및 매물적체 우려

 전세 가격 하락으로 역전세난의 우려가 아직은 있습니다. 하지만 정부의 정책 지원이 있기 때문에 이 영향은 줄어들 것으로 보입니다. 다만, 서울과 수도권은 괜찮지만, 특히 지방의 미분양 재고, 소진 되지 않은 입주 물량 등 매물 적체 부담은 하락 모멘텀이 될 수 있고, 이는 앞서 말한대로 지방을 중심으로 지속될 것입니다.

 

 

침체 국면을 통과하는 속도는 지역별로 상이

 부동산 침체 국면을 통과하는 속도는 지역별로 차이가 있을 것 입니다. 특히 공급 과잉인 지역은 천천히 통과를 할 것이고, 대표적으로 대구가 그렇 습니다. 대구는 분양 물량이 워낙 많아서 이 물량들을 소화 하는데 다소 시간이 걸릴 것으로 생각 됩니다. 특히 심리 위축으로 대구는 5대 광역시 중에서 초기 분양률이 가장 낮고 미분양도 가장 높습니다.

 수도권 중에서는 인천이 분양 물량이 많아서 가격 회복이 지연되고 있습니다. 미분양 증가세가 가파르고 아파트 입주 물량도 증가세가 지속될 예정이기 때문에 무물 적체가 심화될 우려가 있습니다.

 서울의 경우 규제가 집중 되어 있었는데 규제가 일부 완화 되면서, 그리고 선호도가 높은 핵심 단지들을 중심으로 매입 수요가 증가 하면서 가격 상승을 주도하고 있습니다. 경기도 역시 매수 심리가 개선 되었으나 부실가구수는 가장 많은 점은 부담으로 작용하고 있습니다.

 

 

전국적인 하락세 둔화에도 지역별 편차 확대에 유의

 전국 단위로 보면 하락세가 둔화 되고 있으나 지역에 따라서 편차는 있습니다. 서울과 경기 지역 중 선호도가 있는 지역은 상승장으로 바뀌었고 반면에 선호도가 떨어지는 지방은 거래량 부진이 이어지고 매물적체가 지속되어 가격 하락제 둔화는 지연될 가능성이 높습니다.

 특히 지방 중에서도 거래량 대비 매물 부담이 큰 지역의 시장 회복은 다소 지연되고 있습니다. 매매 거래량 대비 미분양 부담은 대구, 울산 순, 전세 거래량 대비 입주물량 부담은 대구, 충남 순으로 높아서 해당 지역은 매물 적체로 시장 회복이 지연될 것으로 보입니다.

 

 

총평

 본 보고서는 KB부동산과 한국 부동산원의 자료들을 종합하여 정리하였습니다. 보고서도 그렇고 실제 체감 하기에도 부동산 시장 하락기는 끝난 것으로 보입니다. 위에서 몇차례 언급한 대로 서울 및 주요 입지의 지역들은 가격 상승을 리드하고 있습니다. 그리고 이런 지역들은 물량도 부족하기 때문에 하반기에도 가격 상승은 지속될 것으로 보입니다. 앞으로 더욱 수도권과 지방의 격차는 벌어질 것 같습니다. 하나금융그룹경영연구소에선 객관적인 수치들을 활용해서 분석을 해주었기 때문에 일목요연하게 이해가 쉬웠습니다. 이런 보고서를 잘 읽고 본인 것으로 체득하면 부동산 시장의 큰 흐름을 이해하는 데 도움이 될 것입니다.