대세로 떠오르고 있는 아파트 리모델링! 수평 증축과 수직 증축에 대해 알아보자.

 안녕하세요, 오늘은 최근 들어 재건축의 대안으로 떠오르고 있는 아파트 리모델링에 대해서 알아보겠습니다. 특히 리모델링 방식 중에서 수평 증축과 수직 증축을 비교하고 그 차이점을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

리모델링이란?

 아파트 리모델링 사업은 건축물의 노후를 억제하거나 기능 향상을 위해 기본 내력벽을 유지한 상태에서 구조를 변경하는 것을 의미 합니다. 리모델링은 재건축과 달리 기존 건축물을 허물지 않고 보존하면서 사용중인 건물의 성능을 향상시키는 작업을 의미 합니다. 리모델링을 통해서 물리적 성능 향상과 사회적 성능 향상을 기대해 볼 수 있습니다. 물리적 성능 향상은 처음 준공 시점 성능 수준을 저하 시키지 않고 회복시키는 제반 활동을 의미하고, 사회적 성능 향상은 건축물에 대해 사회적으로 새롭게 요구되는 수준을 충족 시키는 활동을 의미 합니다.

 

 

리모델링을 하는 이유?

 아파트는 건축물이기 때문에 지어진 뒤에 연식이 지날수록 기능도 떨어지고 가격이 떨어지게 됩니다. 집의 가격은 땅의 가격 때문에 오르지만 건축물 자체는 연식이 지날 수록 감가삼각을 맞아서 떨어지게 됩니다. 이 때문에 어느 정도 기한이 지나면 재건축을 진행하려고 합니다. 하지만 재건축은 절차도 복잡하고 특히 사업성이 잘 나와야 합니다. 대단지의 입지 좋고 사업성이 좋은 곳은 재건축을 진행하지만 소규모 단지, 사업성이 떨어지는 곳은 재건축을 진행하기가 쉽지 않습니다. 또한 1기 신도시 처럼 주변에 재건축을 진행해야 되는 단지들이 너무 많이 있으면 차례를 기다리는데 시간이 너무 오래 걸립니다. 이런 이유로 최근에는 재건축 사업성이 안나오거나 재건축을 진행하는 시간이 너무 오래걸리는 경우에는 리모델링으로 전환해서 빠르게 진행하는 경우들이 있습니다.

 

 

리모델링 방식

 아파트 리모델링의 방식은 크게 3가지가 있습니다. 수직 증축, 수평 증축, 별동 증축 이렇게 3가지 입니다. 수직 증축은 말 그대로 기본 골조 위에 수직으로 쌓는 방식, 수평 증축은 기본 골조 옆에 다른 골조를 추가 하는 방식, 마지막으로 별동 증축은 별동을 신설하는 것을 의미 합니다.

출처 : 리모델링 사업 개념 알아보기 (tistory.com)

 

 

수직 증축과 수평 증축의 장단점 및 기준

출처 : 아파트 리모델링 절차, 수직증축과 수평증축 : 네이버 블로그 (naver.com)

 언뜻 보면 수직 증축이 더 좋아 보입니다. 건물의 높이를 높인다는건 그만큼 장점이 많기 때문 입니다. 기존의 골조를 유지한 채로 높이만 높이면 되기 때문에 수익성이 크게 증가하게 됩니다. 하지만 대신 수직 증축은 수평 증축에 비해서 고난도의 기술력을 요하며 안전진단 기준, 지반 강도 등 규제 사항이 많기 때문에 사업 착수가 쉽지 않다는 단점이 있다. 안전 진단의 경우 수직 증축은 4단계의 안전 진단을 거쳐야 하고 수평 증축은 1차만 통과하면 되기 때문에 절차와 기간에 차이가 있다. 안전진단 기준도 수평 증축은 C등급만 받아도 되지만 수직 증축은 B등급이상이 필요하다. 반면 수평증축을 하려면 우선 여유 부지가 있어야 하는 문제와, 사업성이 그만큼 떨어진다는 단점이 있습니다.

 

 수직증축과 수평증축의 기준을 살펴보겠습니다. 수직 증축은 14층 이하의 경우 최대 2개층까지 증축이 가능하며, 필로티 설치시 1개층이 가능 합니다. 15층 이상일 경우 최대 3개층까지 증축을 하고 필로티 설치시 2개층까지 가능합니다. 수평 증축은 전용면적이 증가하게 되는데 85제곱 미만의 경우 전용면적 40%이내, 85제곱이상의 경우 전용면적 30%이내로 제한하게 됩니다.

 

 

리모델링 절차

 리모델링 절차는 크게 10단계로 나눌 수 있습니다.

 

1. 조합설립인가

2. 시공사 선정

3. 1차 안전진단

4. 도시계획 심의

5. 건축위원회 심의

6. 리모델링 허가

7. 이주 및 부분 철거

8. 2차 안전진단 (수직증축 해당)

9. 착공

10. 준공

 

이렇게 나누어 보면 많아 보이지만 재건축에 비하면 절차가 상대적으로 간소하게 진행 됩니다. 그렇기 때문에 재건축에 비해서 사업 진행 속도도 훨씬 빠릅니다.

 

 

재건축과 리모델링의 비교

 마지막으로 재건축과 리모델링을 비교해 보도록 하겠습니다.

출처 : 리모델링 사업 개념 알아보기 (tistory.com)

 위의 표에서 보듯이 리모델링은 주택법을 따르고 재건축은 도시 및 주거환경 정비법을 따르게 됩니다. 안전 진단 등급도 차이가 있기 때문에 안전진단을 통과하는 허들도 리모델링이 더 낮습니다. 특히 앞서 말씀드린대로 수평증축의 안전 진단 등급이 수직 증축보다 낮습니다. 최소 연한도 리모델링은 15년, 재건축은 30년 입니다. 그외 건축 기준 완화도 리모델링은 해주지만 재건축은 없고, 재건축 초과이익 환수제도 재건축에만 해당됩니다. 

 

 

총평

 구축 아파트는 거주민의 생활 편의성과 안전성 측면을 생각하면 리모델링이나 재건축이 필요 합니다. 재건축이 가장 좋은 조건 이지만 재건축까지의 단계도 너무 길고 규제도 많아서 쉽지 않습니다. 또한 우리나라의 개발 구조 특성상 특히 1기 신도시의 경우 한꺼번에 개발이 되었기 때문에 이제 30년 연한을 지나는 아파트들이 우후죽순으로 생기게 됩니다. 현실적으로 이런 아파트들을 모두 재건축을 허가해주기 쉽지 않기 때문에 사업성이 나오지 않는 단지들은 리모델링으로 빠르게 진행하는 것이 추세입니다. 

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 앞서 소개드린 송파 더플래티넘 처럼 리모델링으로 일반분양까지 성공한 단지의 사례가 있듯이, 앞으로도 리모델링으로 사업을 진행하려는 단지들이 늘어날 것입니다. 리모델링에서도 수평증축, 수직증축의 장단점이 있기 때문에 이 점을 고려해서 진행해야 할 것입니다. 그동안 리모델링이 잘 안알려졌기 때문에 재건축이 무조건 좋은거다 라고만 생각을 많이 했을텐데 이 글을 통해서 리모델링도 좋은 대안이 될 수 있음을 인지하셨으면 합니다.