안녕하세요,
오늘은 오랜만에 부동산 공부를 가져왔습니다.
부동산에 관심 있는 분들이라면 한번쯤은 들어봤을 1종, 2종, 3종 일반 주거지역, 준주거지역 그리고 청약 사업개요에 항상 나오는 용적률과 건폐율에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대지면적 / 건축면적 / 연면적이란?
우선 오늘 알아볼 개념들을 공부하기에 앞서, 대지면적, 건축면적 그리고 연면적에 대해서 알아보는 것이 중요 합니다.
우선 대지면적은 땅의 면적으로, 건물을 지을 수 있도록 허가된 땅의 크기를 말합니다. 건축 면적은 지어질 건물의 가장 넓은 크기를 말하며, 보통 1층 바닥 면적을 뜻합니다. 연면적은 건물 내부의 모든 면적을 말하며, 모든 층의 바닥 면적을 더한 크기 입니다. 조금은 헷갈릴 수 있는 개념이지만 위의 그림과 함께 용어를 기억해 두면 도움이 될 것입니다.
용적률이란?
이제 용적률에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 용적률을 계산하는 공식은 대지면적에서 건물의 연면적을 나눈 비율 입니다. 앞서 공부한 대로 대지 면적은 건물을 지을 수 있는 땅의 면적이고, 연면적은 건물 내부의 모든 바닥 면적의 합 입니다. 즉 용적률은 대지에 얼마나 높게 건물을 지을 수 있는지 알 수 있는 수치 입니다. 예를 들어 대지면적 50m2인 땅에 바닥면적이 25m2인 4층 건물이라면 용적률은 200%가 됩니다. 용적률은 높이의 개념이라고 생각하시면 편합니다.
참고로 용적률에서 지하층과 주차장으로 쓰이는 지상층은 빠지게 됩니다.
건폐율이란?
건폐율에 대해서도 살펴 보겠습니다. 건폐율은 대지면적에 건축면적을 나눈 비율을 의미 합니다. 즉 대지 면적에서 건축물이 차지하는 비율을 의미 합니다. 대지에 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 판단하는 기준으로, 수평 개념으로 이해하시면 됩니다.
주거 지역 구분
주거 지역은 크게 일반 주거 지역, 준 주거지역, 전용 주거 지역 3개로 나뉘게 됩니다.
각 지역의 사전적 의미를 살펴보면 다음과 같습니다. 일반 주거 지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역 이며, 전용 주거 지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역, 준 주거 지역은 주거 기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업 기능 및 업무 기능이 포함되는 지역을 의미 합니다.
사전적 의미만으로 보면 잘 와닿지 않습니다.
전용 주거 지역은 양호한 주거 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이라고 하였는데, 보호 해야 될 양호한 주거 환경은 국립공원, 자연 공원, 보존 녹지 지역, 자연 녹지 지역 등을 의미 합니다. 전용 주거 지역은 다시 1종과 2종으로 구분 됩니다.
1종 전용 주거 지역은 단독 주택 주심이고, 2종 전용 주거 지역은 5층 이하의 공동 주택이 들어 설수 있는 지역 입니다.
주거지역 확인은 네이버 지도를 통해서 쉽게 확인 할 수 있습니다.
네이버 지도 우측 상단에 보면 "지적편집도"가 있고 이걸 클릭하면 어떤 주거지역인지 확인이 가능 합니다. 네이버 지도의 거리뷰를 통해서 1종 전용 주거 지역, 2종 전용 주거지역을 비교해 보겠습니다.
위의 사진이 1종 전용 주거 지역 입니다. 앞서 설명 드린 대로 단독 주택 중심으로 구성 되어 있습니다.
위의 사진은 2종 전용 주거 지역 입니다. 5층 이하의 공동 주택이 들어서 있는 모습을 볼 수 있습니다.
다음으로 일반 주거 지역을 살펴 보겠습니다.
일반 주거 지역은 양호한 주거 환경을 보호하고 인근에 위치한 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정 됩니다. 일반 주거 지역은 1종, 2종, 3종으로 구분 됩니다.
1종, 2종, 3종 일반 주거 지역은 높이로 구분이 됩니다. 1종 일반 주거 지역은 저층 주택을 중심으로 하고, 2종 일반 주거 지역은 중층 주택을 중심으로, 3종 일반 주거지역은 중,고층 주택을 중심으로 하는 지역 입니다.
위의 사진이 1종 일반 주거 지역 입니다. 연립, 단독, 다세대 주택 같은 저층 위주의 건물이 위차하게 됩니다.
위의 사진이 2종 일반 주거 지역 입니다. 평균 18층 이하의 중층 건물이 위치하게 됩니다.
그리고 위의 사진이 3종 일반 주거 지역 입니다. 층수 제한 없이 중층 혹은 고층 주택이 위치하게 됩니다.
마지막으로 준주거지역은 일반 주거지역과 달리 주거용도와 상업용도가 동시에 가능 합니다. 주거지역과 상업 지의 상이의 완충 지역이라고 생각 하면 됩니다. 보통 주상복합 건물이 많이 들어오게 됩니다.
주거 지역에 따른 용적률과 건폐율
지역별로 차이가 있긴 하지만, 주거 지역에 따른 용적률과 건폐율에 대한 제한 사항이 있습니다.
일반적인 기준을 보면 다음과 같습니다. 특히 주거 지역에 따른 용적률에 차이가 있기 때문에 건설사는 이 용적률을 최대로 맞춰서 지으려는 경우들이 많습니다.
총평
오늘 공부한 내용들을 토대로 앞으로 청약 공고문이나 부동산 공부를 할 때 참고를 하시면 좋을 것 같습니다. 본인이 거주하는 지역이 주거 지역 어디에 해당하는지도 체크해 보면 좋을 것 같습니다.
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